本記事の内容について
家を借りるときにはよくわからずに敷金を預けて、退去するときにいくら返ってくるんだろうとドキドキしますよね。
私は強欲な人間なので、全て返ってくると信じて疑わないタイプで皮算用をしていました 笑
若い時は敷金が半分以下になってくることに絶望した日々をれていません、、、
本記事では敷金をできるだけ多く返金してもらう方法を記載いたします。
まずは大前提としてこの知識だけは頭に入れておこう
敷金というの家を借りるときに大家に預け入れは賃料の不払いや未払いの補填や、入居中の不注意、また退去時の原状回復の費用に充当されます。
さてここで一度原状回復の定義を確認しておきたいと思います。定義は以下の通りです。
原状回復の定義とは？
原状回復
出典： 国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
これは経年変化や通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとされているということです。
ここの認識が違う人が非常に多く、原状回復とはよく借りた状態に戻さなくてはいけないという認識がありますが全く違います。
大事なので繰り返し言いますが、原状回復とは賃借人が借りた当時の状態に戻すことではありません。
普通に使用してつく傷や汚れを超えるもの、または故意や不注意でつけたもの以外は負担する必要はありません。
そしてこの内容は国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」公表されています。
これは法的な強制力はないものの、最後紛争になった場合にはガイドラインに沿った判決が出ますので安心してください。
ただし、過度の内容でない以上契約が優先されてしまいますので、契約内容の確認はしないといけません。
通常使用とは？？
これは定義がる事が難しいため、国土交通省の方も参考に以下の内容を挙げています。
そのため、わざと、故意に付けた傷汚れは以外の通常使用でついた傷汚れは借主が負担することは全くありません。
さて、この知識を武装した上で敷金を取り戻すポイントを記載します。
敷金を取り返すポイント
本来は入居するときに色々気をつけなければならないポイントはあるのですが、ここでは退去間際になってできる内容を説明します。
ポイントは２つ。
それでは詳しく見てみましょう。
①退去立会いについて
退去の連絡を仲介会社やオーナーに連絡すると退去立会いを求められますよね。
原理原則で言えば、退去立ち会いをする義務はありません。
鍵を返却して退去の旨をしっかり伝えていれば問題ないんです。
また、最近立会いはしなくてもいいような記事を見かけたりしますが、私はできる限り立ち会いはした方がいいと考えます。
実は敷金がいくら返金されるかが決まるのはほとんど立会いの時で決まってしまいます。
理由としては、立ち会いをしない場合には業者の方が勝手に部屋を見て色々な項目を修繕内容に加える可能性があり、後でその内容を覆すのは難しいからです。
それを踏まえて立会い時の重要点をお話しします。
退去立会いで負担区分を明確にする
まず退去立会いでは日常生活による傷汚れについては借主負担ではないことを主張することが重要です。
退去立ち合いは通常、オーナーや仲介会社が修繕を委託している修繕業社がきます。
彼らが修繕業社に依頼をかけるのは、結局後で修繕業者に見積もりや発注をかけるので、そうであれば最初からお付き合いのある修繕業者に立ち会いをお願いしてしまうという事です。
修繕業社のスタンスとしては、淡々と部屋の中の傷と汚れを拾い修繕資料を作成していきます。
ここで大事なのが、業者に何でもかんでも傷汚れを拾わせないということです。
日常生活でついた傷汚れは負担する必要はありませんのでここでしっかり主張していくことが必要です。
中には、業者の方が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を知らないため、話が平行線になる可能性もあります。
その場合は話が折り合う必要はありませんので、必要なことだけを伝えて帰宅しましょう。
任意で立会いをしているだけですので、気がとがめる必要は全くありません。
注意としては、立会い内容については録音をしておく。
※相手に承諾を得ないで録音しても違法ではないので、録音はしっかりしておきましょう。
もし揉めた際には、言った言わないの水掛け論になってしまいますので証拠は残しておきましょう。
また一人で立ち合いが苦手な方は必ず誰かに帯同してもらいましょう。
決して専門家である必要はありません。心理的に一人より二人の方が意見が言いやすいですからね。
サインは納得しない以上しない
その際に気をつけなくてはいけないのが、書面に安易にサインをしないこと。
業者は確実に書面にサインを求めてきます。
とりあえずサインをしてくださいと言われますが、する必要はありません。
あくまでも、立会いをして修繕項目の内容に意義がなく、全くの同意ができるのであればサインをしても問題ありません。
②原状回復の見積もり費用の内容
退去立ち会い後は必ず見積書を送付をしてもらいましょう。
立ち会い後、修繕を終えた事後報告のみで、敷金から差し引かれるケースもありますので必ず、修繕着手前に見積もり書を送付してもらうようにしてください。
見積書の内容と立ち合いの時に確認した内容に相違がないか確認をしてください。
そして、修繕項目の費用が高すぎないかを確認します。
本当にその請求書の金額あってる？？
例えば壁を故意に傷をつけてしまい原状回復をする必要があるとします。
クロスを破損した場合の借主の負担は㎡単位が原則です。
しかし、破損部分だけを張り替えることで、色褪せた他の古い部分と色が異なってしまうような場合は、借主は原状回復義務を十分に果たしていないともいえます。
その場合は、経過年数を考慮し、経年変化・通常損耗分を差し引いたものが、借主の金銭的な負担となります。 なお、貸主が色合わせのために部屋全体の張り替えを行う場合には、破損していない残りの面の張り替え費用は貸主の負担となります。
さてクロスの原状回復費用はいくらでしょうか？
クロスの張り替えの負担金額はおおよそ、１㎡あたり1,300円くらいです。
壁一面にクロスを貼るときは横幅が90cmクロスを張り合わせています。
天井の高さは大体250cmくらいだとすると、張り替える面積は2.25平方メートルになりますので、金額としては2.25㎡×1300円=2,925円となります。
さらに、減価償却という考えでクロスは6年でその価値がなくなるとされています。
さらに、減価償却経過年数とともに価値が減っていきますので、つまりその価値分しか費用負担しなくていいよってことです。
クロスは6年でその価値がなくなるとされています。
そのため、６年間住んだのであれば原状回復費用を支払う必要はありません。
２年間住んだのであれば、2年分の価値を減算する事ができますので6年分のうちの4年分、約66％分の費用を支払えばいいということになります。
したがって、少し傷をつけだだけという補修費用であれば、支払っても１箇所3,000円程度でしょう。
そのため見積書に数万円のクロス張り替え費用となっていたらまずふっかけられていると思っていいでしょう。
床も同じ考え方が当てはまります。
床の傷は１箇所あたり3000円程度と覚えておきましょう。
それ以上の金額を請求されている場合は疑ったほうがいいでしょう。
しつこいようですが、日常生活でついた傷は借主負担でありませんのでご注意を。
契約書に特約がある場合はどうすれば？
基本原則に反して賃借人に不利となる原状回復義務を特約として定めることはもちろん可能です。
しかし、ガイドラインは、賃借人に特別の負担を課す特約は
①その必要性と合理的理由が存在すること
②賃借人が特約の内容を認識していること
③賃借人が義務負担の意思表示をしていること
３つの要件を満たしていなければ効力を争われることに注意すべきとしています。
改正民法において賃借人の原状回復義務の範囲を明確に規定したことで、その必要性と合理的理由が希薄と思われる原状回復特約は、特約としての効力の有効性のハードルがこれまで以上に高くなったと思われます。
とはいえ、まずは賃貸借契約書が優先されてしまうので契約前によく確認をしましょう。
どうしても借りる側の立場が弱くなってしまいますが、できる限り交渉をするようにしましょう。
まとめ
ポイントは以下の表を参照いただきたいですが、一言で言うと国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の存在をあたもの片隅に置いておく、に尽きます。
内容を覚えるのは難しいので、そのときに見ながら対応すれば大丈夫です。
あまりにもこの存在が知られてなくて、原状回復費用の過剰請求が横行しているので記載させて頂きました。
